Неоплата аренды остается одним из главных рисков для собственников жилья. Испанское законодательство дает арендодателю право действовать быстро и не обязывает ждать нескольких месяцев просрочки. Более того, обращение в суд возможно уже после первого нарушения условий договора.
Правовая основа расторжения договора
Статья 27.1 Закона об аренде городских помещений (Ley de Arrendamientos Urbanos, основной жилищный закон Испании) прямо указывает: при нарушении договора любая сторона вправе требовать его расторжения. Закон не устанавливает минимальный срок неоплаты. Как только арендатор не вносит платеж вовремя, собственник получает законное право обратиться в суд.
Между тем речь идет не только о базовой арендной плате. Обязанность арендатора включает и связанные суммы — коммунальные услуги и другие расходы, заранее согласованные в договоре.
Достаточно ли одного месяца неоплаты
На практике даже один месяц долга может стать юридическим основанием для расторжения договора. Ключевое условие — подтвержденный факт неисполнения обязательств. Если арендатор не платит, статья 27 позволяет арендодателю требовать разрыва договора без ожидания дополнительных сроков.
Кроме того, собственник сам выбирает стратегию. Он может сразу готовить иск о выселении либо ограничиться требованием погасить задолженность, оставляя жильца в квартире на время разбирательства.
Что делают до обращения в суд
Это решение последовало за пониманием, что не каждая просрочка означает злой умысел. Иногда задержка связана с временными финансовыми трудностями или административной ошибкой. Поэтому многие арендодатели сначала пытаются решить вопрос без суда.
Возможные шаги включают требование оплатить долг, отправку формального уведомления или согласование графика платежей. Закон также допускает подачу иска только о взыскании задолженности, откладывая вопрос выселения на более поздний этап.
Суд, иски и защита арендатора
Если собственник все же идет в суд, он вправе объединить в одном иске требование о взыскании долга и о выселении. Судья (juez, судья по гражданским делам) в таком случае может распорядиться и о выплате задолженности, и о выселении, если арендатор не урегулирует ситуацию.
При этом закон сохраняет для арендатора важный механизм защиты — право enervación (возможность остановить выселение оплатой долга). После начала процесса арендатор может полностью погасить задолженность в установленный срок, и суд прекратит процедуру. Однако это право действует только один раз и исчезает, если собственник заранее направил формальное требование об оплате минимум за 30 дней до подачи иска.
Зачем используют бурофакс
Именно поэтому арендодатели часто прибегают к бурофаксу (официальное почтовое уведомление с юридической силой). Он позволяет зафиксировать факт неоплаты и требование погасить долг. Если арендатор не отвечает на такое уведомление, собственник получает больше юридической определенности и лишает жильца возможности остановить процесс через enervación.
Оригинал: источник
